房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.9

房地产蓝皮书是皮书系列“明星产品”之一。本书由著名经济学家魏后凯、李景国领衔担任主编，秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪我国房地产市场最新资讯，深度分析，剖析因果，谋划对策，展望未来。《中国房地产发展报告No.9》分为房地产发展总报告和专题报告两部分，总报告侧重于分析和展望房地产业和房地产市场的总体发展，专题报告重点研究了房地产的主要次级市场发展和热点问题。

为抑制投资、投机性需求，遏制房价上涨，巩固和扩大调控成果，2011年房地产市场调控行政与市场手段并用，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，政策及措施空前严厉；2011年12月召开的中央经济工作会议，要求坚持房地产调控政策不动摇，明确提出促进房价合理回归。

随着一系列政策和措施的实施，房地产调控取得初步成效：商品房成交量增速趋缓，北京等省（市）商品房成交量下降，多数省（市）房价增速下降，北京市、上海市、山西省等省市住宅均价下降，房地产市场热度逐步回落，房地产贷款、房地产投资、土地购置面积等增速下降，保障性住房建设高速发展。但房地产市场也存在一些问题：地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差；政策对民生性自住需求有一定影响；保障性住房融资与管理机制不健全；开发企业对政策及市场敏感性差，中小企业面临倒闭或被并购，行业集中度提高，市场垄断可能性加大；房地产研究咨询服务市场发展滞后。

2012年将继续巩固调控成果，调控政策将不断优化和提升，调控措施将进一步体现差异化、精准化，抑制投机性需求仍将是房地产调控的中心任务，自住性需求支持力度将逐渐加大。受国际经济环境、国内宏观经济增速回落和房地产调控等因素的影响，2012年房地产市场将继续维持盘整态势，投资投机性需求进退难舍，自住性需求谨慎观望，交易量将相对萎缩，房价可能略有回落，但（全国商品房均价）大幅降价的可能性不大。

为促进房地产市场进一步健康发展，本报告提出以下建议：探讨首套普通住房优惠政策和超大城市“限购”制度化；完善保障性住房投融资和管理机制；进一步营造健康的市场发展环境；稳步推进房产税改革；培育房地产研究咨询服务市场。

魏后凯
经济学博士，现任中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长、研究员、博士生导师，西部发展研究中心主任，享受国务院颁发的政府特殊津贴。兼任中国区域科学协会、中国区域经济学会副理事长，中国城市规划学会区域规划与城市经济学术委员会、中国地质矿产经济学会资源经济与规划专业委员会副主任，10多所大学兼职教授。主要从事城市与区域经济学、产业经济学研究。公开出版独著、合著学术专著11部，主编学术专著10余部，发表中英文学术论文300多篇。

李景国
中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员，中国社会科学院研究生院教授、博士研究生导师，中国城市经济学会理事，曾在国外留学、做访问学者。主要研究领域为区域与城镇规划、土地与房地产。主持完成的各类课题、出版的著作和发表的论文中，有六项获省部级科技进步奖、优秀成果奖和对策研究奖等奖项。

尚教蔚
女，经济学博士，中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员、硕士研究生导师。近年来主要从事房地产金融、房地产政策、住房保障、城市经济等方面的研究。2003年开始组织参与房地产蓝皮书编撰工作。主要学术论文30余篇，专著1部。主持并参与多项部委级课题。

李恩平
经济学博士，中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员。近年主要研究方向为城市经济、房地产经济，发表学术论文20余篇，出版个人专著1部。代表性作品有《韩国城市化路径与发展绩效：一个后发经济体成败的考察》（个人专著，商务印书馆，2006）、《经济转型与利率传导机制的变化》（论文，发表于《世界经济》2006年第6期）。

李庆
高级工程师。1990年毕业于青岛建筑工程学院工业与民用建筑专业，曾任中国社会科学院计划局计划处副处长，2004年至今在中国社会科学院城市发展与环境研究所城市规划研究室和房地产研究室从事研究工作，主要研究方向为城市基础设施和房地产市场。除参与房地产蓝皮书和城市蓝皮书的历年编写外，还借助基本建设管理和房地产项目管理的实际经验，参与并完成了大量研究课题。

Ⅰ总报告……………………………2011年房地产市场形势分析与2012年预测课题组 / 001

一2011年房地产市场走势与特点 / 002

二房地产市场存在的问题 / 011

三2012年房地产政策展望和市场预期 / 015

四政策建议 / 021

Ⅱ土地与企业篇

2011年全国主要城市地价状况分析报告………………中国土地勘测规划院全国城市地价动态监测组 / 027

2011年房企生存状况：逆境求生…………………………………………彭凛凛  刘晓 / 049

Ⅲ金融篇

2011年房地产投融资现状及2012年趋势分析…………………………………丁兴桥 / 072

2011年我国个人住房信贷现状分析及2012年展望………………………………林东 / 088

Ⅳ市场篇

2011年住宅市场形势分析及2012年预测………………………………刘琳   任荣荣 / 096

2011～2012年北京存量房市场分析……………………………………………靳瑞欣 / 107

Ⅴ保障与管理篇

北京市两限住房建设、配售与入住使用调查……………………………李恩平 李菲菲 / 123

中国保障房配售后的金融借鉴——来自美国的经验与教训

……………………………………陈北  Euel W?ElliottKruti Dholakia?Lehenbauer / 141

我国房地产中介服务行业回顾与展望…………………………赵庆祥   张勇   王霞 / 154

2011年中国物业管理回顾与2012年走势分析………………叶天泉  许玉彪  叶宁 / 166

Ⅵ区域篇

2011年上海市房地产业发展分析报告 …………………………………………陈则明 / 182

2011年广州房地产市场研究和2012年展望………………廖俊平 饶雅洁  蔡楚星 / 192

2011～2012年深圳房地产市场解析与展望…………宋博通 万清  李黎  伊廷阁 / 230

2011年重庆房地产市场分析及2012年展望…………………………………………陈德强  阿布都艾尼?阿不都哈力克 刘婷 / 253

Ⅶ热点篇

房地产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨………………………………贾康 / 271

限购政策对住房市场的影响分析……………………………………………………杨慧 / 282

北京小产权房发展态势与对策建议……………………………………黄顺江  海倩倩 / 295

把绿色战略融入房地产调控…………………………………………………………罗勇 / 309