| 姓名：黄英著 作者简介： 作品：《中国和平崛起与中美关系》《房地产开发与经营》《人口与孕育》《房地产权利的维护与纠纷处理 - - 常见法律实务专家指导丛书》《大学英语六级听力应试指迷与高分训练》《快乐学五笔》《画法几何及机械制图习题集(第3版)(机械类)》《房地产开发与经营》 |
| 二、房地产开发项目成本费用估算方法 （一）土地费用估算 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让和行政划拨两种获取建设用地使用权的方式，所以对土地费用的估算要就依实际情况而定。 1.建设用地出让金及征地费 国家以土地所有者身份将建设用地使用权在一定年限内有偿出让给建设用地使用者，并由建设用地使用者向国家支付建设用地使用权出让金。建设用地出让金的估算一般可参照政府近期出让类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正而得到，也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 在将农民集体所有土地由政府征收转变为国有土地时，需要以征地费补偿农民的经济损失。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。 2.城市建设配套费 城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用，有时该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学、公共厕所等的建设费分摊，称为配套设施建设费。这些费用的估算可根据各地的具体规定或标准进行。 3.拆迁安置补偿费 在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位以及个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用。因划拨土地给原用地单位或个人造成了经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置。被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。 拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿方式可以分为产权调换、作价补偿或者产权调换与作价补偿相结合等形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算，作 更多 |
第3版序 第3版前言 第一章 房地产开发与经营概述 第一节 房地产与房地产业 第二节 房地产市场 第三节 房地产开发与经营 思考题 第二章 房地产开发经营企业 第一节 房地产开发企业 第二节 房地产中介服务机构 第三节 房地产行业管理与房地产行业协会 思考题 第三章 房地产开发项目的可行性分析 第一节 房地产开发项目的可行性分析概述 第二节 房地产市场调查 第三节 房地产开发项目的财务分析 第四节 房地产开发项目的风险分析 第五节 房地产开发项目的国民经济分析 第六节 房地产开发项目可行性分析 报告的撰写 思考题 第四章 房地产开发项目融资 第一节 房地产开发资金的来源和筹集 第二节 房地产开发项目融资决策 第三节 房地产开发项目的抵押贷款 第四节 金融机构对开发项目贷款的审查 思考题 第五章 房地产开发项目用地的获取 第一节 建设用地使用权概述 第二节 划拨建设用地使用权 第三节 出让建设用地使用权 第四节 建设用地使用权的转让 思考题 第六章 房地产开发前期工作 第一节 房地产开发前期工作概述 第二节 房屋拆迁 第三节 工程勘探和工程设计 第四节 城市基础设施建设 第五节 房地产开发工程的招标与投标 思考题 第七章 房地产开发项目的实施和管理 第一节 房地产建设工程项目的施工管理 第二节 建设工程监理 第三节 建设工程竣工验收 思考题 第八章 房地产经营 第一节 房地产开发项目的转让 第二节 房屋经营 第三节 房地产营销 思考题 第九章 房地产税费 第一节 房地产税概述 第二节 土地税的法律制度 第三节 房产税的法律制度 第四节 房地产“费” 思考题 附录 附录a 房产抵押借款合同 附录b 国有建设用地使用权出让合同 附录c 房屋拆迁安置补偿合同 附录d 建设工程委托监理合同 附录e 房地产代理销售合同 附录f 商品房买卖合同 参考文献 更多 |
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