土地市场动态监测理论与实践 文章节选
随着我国经济社会发展进入新阶段，市场机制在土地资源配置中的基础性作用不断得以发
挥，土地市场建设逐渐加快、日趋活跃，对土地市场的支撑和服务体系建设提出了更高的要求，
尤其中央提出土地政策参与宏观调控的要求以后，如何及时、准确、全面、快速地掌握土地市
场信息，成为政府调控市场能力的关键。因此，国土资源部提出要开展全国土地市场动态监测
工作。自2003年开始，按照建立中国特色土地市场体系和提高信息获取、分析和参与宏观调控
的总体要求，在深入研究制订项目实施方案的基础上，研制开发监测信息系统，在试点的基础
上逐步拓展到全国范围实施市场监测工作。目前，全国30个省(市、自治区)建立和运行了监
测系统，开通了中国土地市场网，监测网络体系在中央、省、市(县)逐步形成，实现了从无
到有、从传统统计手段到现代信息化手段，数据信息从静态汇总到动态分析，监测内容从单一
到综合的历史性跨越。
建立土地市场动态监测制度，是落实中央要求、提高国土资源参与宏观调控能力的重要保
障，是营造公开、公平、公正的土地市场环境的重要手段。建立土地市场动态监测制度，是
“行政为民”、广泛接受社会监督的重要措施。同时，建立土地市场动态监测制度，是建立和完
善现代土地市场体系的配套工作，是有效运用土地政策参与宏观调控的基本支撑，也是构建节
约集约用地长效机制的重要保障。
土地市场动态监测内容主要包括三大方面，一是基础数据及相关信息数据的采集，这是整
个项目实施的基础；二是信息数据整理、发布和查询，这是项目实施的基本内容和功能；三是
以信息数据库为基础，对土地市场进行动态监测分析，是项目实施的最直接应用和成果。在实
施土地市场动态监测过程中，必须确保监测信息的完整、全面和统一，保证监测信息的现势性、
准确性和连续性，并应加强协调配合，提高获取信息的能力，加强信息的处理分析，为领导决
策提供依据。
经过多年实践，在全国范围内建立了及时、全面、准确地反映土地市场运行状况的全国土
地市场动态监测体系，为政府宏观调控土地市场、土地市场监管和公共服务提供了技术平台。
主要包括：构建了全国土地市场动态监测系统和数据库，在全国范围内实现土地市场动态监测
数据录入、传输、整理及分析等功能；建立了土地市场动态监测指标体系，为在全国范围内实
现统一的数据采集、传输与分析奠定了基础；研究出了一套土地市场动态监测分析指标体系，
为开展全国、重点区域、重点城市土地市场分析提供了理论和方法框架；研制开发了土地市场
信息网络体系——中国土地市场网，建立了权威的土地市场信息发布网络平台。截至2007年6
月30日，各地利用土地市场动态监测系统累计上传数据信息近62．3万条，其中土地供应计划、
土地出让公告和土地供应结果公告共24．2万余条，转让出租抵押等二级市场信息近26．4万条，
每日信息发布数量超过400条，中国土地市场网日点击率超过万次，总浏览量超过千万次；在大
量信息数据基础上，开展土地市场动态监测分析，目前已经形成全国、重点区域、重点省市季
度、年度动态监测分析报告以及房地产市场、工业用地情况等专题分析报告二百余份；在此基
础上，开展了一系列理论研究，包括《我国土地二级市场交易研究》、《土地供应计划编制研究》
等，开展国土资源部“土地政策参与宏观调控的理论、实证和政策研究”课题，形成《土地政
策参与宏观调控探索》专著，并已公开出版发行。
为了总结和提炼项目成果，进一步规范和指导土地市场动态监测工作，通过对2003年以来
的实施过程进行归纳与总结，对土地市场动态监测理论与方法进行阐述，全面总结、归纳与展
示全国土地市场动态监测项目实施以来的主要成果，形成本书。全书共分五篇，第一篇绪论，
主要介绍项目背景、项目实施的情况及主要成效等，阐述项目实施的主要内容和意义等；第二
篇土地市场动态监测理论与方法，在回顾我国土地市场发展过程、阐述我国土地市场体系和特
点的基础上，介绍了土地市场供求规律及变化机制，重点总结归纳了土地市场动态监测方案设
计、监测分析指标体系及动态监测系统设计等，提炼了土地市场动态监测的基本理论和方法；
第三篇土地市场动态监测成果，重点在于展示监测成果、分析成果，包括土地市场动态监测分
析报告、新增建设用地供应监测分析报告及土地市场网络建设成果等；第四篇土地市场动态监
测专题研究，主要针对已开展的相关研究，包括土地供应计划研究、土地市场与产业政策协调
发展研究、土地二级市场交易研究等，归纳理论与方法，研究市场变化规律；第五篇土地市场
动态监测成果应用与展望，主要是总结阐述土地市场动态监测成果的应用领域，分析现阶段项
目实施中存在的主要问题，并对本项目的进一步实施进行探讨与展望。
在进行土地市场动态监测成果汇总与编写过程中，得到了各城市、各相关参加单位的大力
支持和帮助，所有成果均是相关参加单位和人员共同努力的结晶。由于汇总编撰时间仓促，错
漏疏忽在所难免，敬请广大读者批评指正。
编者
2007年8月 土地市场动态监测成果综述
一、土地市场动态监测成果构成
自2003年实施土地市场动态监测以来，土地市场动态监测以准确把握市场脉搏为目标，以及
时、准确掌握市场信息数据为基本要求，最终为准确分析市场变化、为国家合理调整宏观调控政策
提供支撑。为此，在深入研究的基础上，建立了科学的监测技术方案，组织了一批专家和技术队伍，
在试点基础上全面铺开，目前监测范围已基本覆盖了全国各主要重点城市和重点区域，形成了完整
的技术工作方案。在近五年的工作中，以中央端数据集成、监测分析为核心，以各地方端的数据采
集、上传为工作基础，形成了以下一系列成果。
1．一个系统——中国土地市场动态监测系统
分为录入系统和数据库系统，录入系统是地方国土资源行政主管部门数据录入和监测分析的端
口，也是数据信息上传到中央端的载体。录入系统按照不同的计算机网络硬件环境，设置“数据导
入”和“数据导出”等功能，可以满足不同网络条件地方用户的使用需求；数据库系统是不同区域、
不同时间段、不同栏目的数据集合，也是系统进行数据运算、处理、分析、维护载体。数据库对录
入系统形成的基础数据源加以整合，再按照程序的要求，以图表等固定格式显示数据信息。
2．一个网站——中国土地市场网(WWW．1andchina．com)
中国土地市场网是土地市场动态监测系统成果的显化，也是系统功能的集中体现，是监测信息
向社会发布的载体。中国土地市场网创建了首个全国性的、专业性的土地市场信息发布平台，打破
了以往土地市场信息发布的地域限制。网站信息包括文本信息和数据信息，其中文本信息包括政策
法规、要闻报道、市场分析等，数据信息包括土地审批、土地供应(土地供应计划、土地出让公告、
土地供给情况、土地供应与宏观经济形势)、土地收购储备、市场交易(土地转让、出租、抵押)、
集体建设用地、地价信息及园区信息等。用户可根据访问权限，浏览、查询相关信息，并发布土地
市场信息。
3．一套工作模式
开展监测示范工作，并逐年增加示范点，实现了以点带面的工作模式，促进了工作的区域协调；
通过加大信息公开力度，强化了对工业用地招拍挂出让和房地产开发用地的动态监测；通过土地市
场形势的监测分析，为国土资源形势分析和参与宏观调控提供了有力支撑；通过项目委托合同的契
约管理，逐步落实了专门机构、专人和专项资金，明确和建立了监测工作的目标、方法、思路、实
施步骤和约束机制，推进了土地市场动态监测制度的落实。
4．两份内刊——《土地市场快报》和《土地市场动态》
依托土地市场动态监测系统和中国土地市场网，先后编发了35期《土地市场快报》，快速准确
地反映了各地土地市场最新信息；编发了33期《土地市场动态》，适时反映全国、重点区域和重点
城市土地供应形势和房地产市场状况。两份刊物均提供国土资源部领导、有关司局以及各级土地利
用管理部门，为各级领导了解土地市场动态、分析市场形势提供了重要的参考依据。
5．两百余份分析报告
自2004年起，利用土地市场动态监测系统，结合相关数据开展全国土地供应形势分析，按季度
出具动态监测分析报告。2005年开始对重庆、广州、深圳、杭州、南京、济南等10个重点城市开展
季度、年度分析，并出具土地市场动态监测分析报告。同时，针对土地管理热点、焦点问题进行专
题研究，如对房地产市场状况、工业用地出让状况和别墅用地供应情况进行专题分析，形成常规和
专题分析报告达200余份。
6．一系列专题研究成果
主要开展了土地供应计划编制研究，我国土地二级市场交易研究，土地价格内涵研究，土地政
策与产业政策协调机制研究，土地政策参与宏观调控的理论、实证和政策研究等，形成了一系列研
究报告。
7．几十余万条土地市场数据
各地通过中国土地市场网公开发布的土地市场信息数据逐年增多。截至2006年12月31日，各
地通过监测系统累计上传数据信息50余万条，其中土地供应计划、土地出让公告和土地供应结果公
告共20余万条，转让出租抵押等二级市场信息近22万条，对营造公开、公平、公正的土地市场环
境、提高土地资源配置效率发挥了重要的作用。
二、土地市场动态监测成果特点
1．成果形式不断完善，成果内容日渐丰富
土地市场动态监测工作经过几年发展，信息越来越多，内容越来越丰富，相应的监测系统和网
站也在不断更新和完善。在2005—2006年的项目实施过程中，通过广泛征求意见，参考一些知名网
站的做法，对监测系统和网站重新进行了改版升级。改版后的网站主要变化体现在：
(1)新版网站界面更加生动，颜色、画面有了比较大的改进。
(2)版块的设计经过重新的整合，更加合理。例如原来各地土地出让招拍挂公告都在一个版块
中发布，不方便查阅，改版后土地出让公告按照招标、拍卖、挂牌、协议出让方式显示，出让结果
也进行了分类显示。经过调整，信息查找和搜索比较方便。
(3)改版后对一些数据指标进行了充实和调整。根据目前形势和参与宏观调控的需要，增加和
细化了一些指标，例如根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)细
化和突出了工业用地监测指标体系，将房地产用地按照别墅、普通商品住房、经济适用住房和廉租
房等类别统计，为下一步更好地开展监测分析奠定了良好的基础。
(4)监测系统功能得以拓展。特别是信息的分析、汇总功能更加完善。
(5)采用先进技术和设备，择优更换网站服务器托管企业，使之运转更快，负载能力更强，为
各地提供了一个快捷的信息传输渠道。通过网站改版和不断完善升级，将这个平台打造得更加先进、
更加科学、更加有效。
2．通过土地市场动态监测工作，凝聚了一个新团队
为了有效开展土地市场动态监测工作，组织了一批强有力的技术队伍，保证了监测数据的全面
性和及时性，监测分析的准确性和科学性。
(1)不断扩大土地市场动态监测示范点。从最初(2003年)的6家示范单位，发展到2005年
的10个单位，再到2006年的28个单位，今后还将进一步扩大示范单位覆盖面，吸收不同类型、不
同地区的单位加入示范行列。
(2)成立了中国土地市场网理事会，为稳定技术队伍、充分开展技术交流提供了组织保障。通
过理事会开展工作，比较灵活机动，针对性强，主题突出。例如房地产市场运行情况可以通过理事
会召开专题会议研究，还可以就目前如何对工业用地出让进行监测开展专题研讨。
3．在工作中不断摸索，创新了一套新模式
(1)土地市场动态监测工作从最初就建立起信息上传下达、披露公布的“直通车”。这是最基
本的工作模式，地方的数据可以通过这个“直通车”实时、及时、直观地报到中央端并披露出来，
使社会公众能够方便快捷地查看到有关信息，同时进行客观和及时的监测分析，这也是土地市场动
态监测分析工作的首创。
(2)从2005年开始采取“合同契约制”的工作模式。国土资源部为支持监测工作开展，提供了
相应的经费支撑，并通过国土资源部发文的形式，将经费和任务一同下达给部分示范单位。2006年
通过国土资源部办公厅120号文的形式明确了2006年监测示范点的工作内容和要求，规定了双方的
权利义务，同时向具体承担单位拨付了配套资金。这个模式将长期坚持实施，并在拨款单位的数量
和经费额度上进一步加大力度。
(3)建立快速反应的工作模式。土地市场动态监测除了日常的信息披露和监测分析之外，针对
固定资产投资过热、经济发展过热、房地产市场过热等现象建立快速反应机制，针对这些问题提交
专题分析报告，在进行经济分析时提供有说服力的数据，对土地供应情况及其对宏观经济运行的影
响做出客观的判断。
(4)务实和务虚相结合的工作模式。务实就是坚持土地市场信息披露，进行监测分析，为政府
决策提供服务；务虚就是提升土地市场动态监测工作层次，将其与服务于国家宏观调控、服务于经
济社会可持续发展联系起来，研究土地供应情况和经济社会发展的内在关系、土地政策与宏观经济
政策的内在关系，形成一些基本认识，找出基本关系和规律。
4．以服务政府和社会为本，重视成果应用与转化
(1)通过中国土地市场网这个平台，公开发布的土地市场信息数据逐年增多。这些信息对营造
公开、公平、公正的土地市场环境、提高土地资源配置效率发挥了不可替代的作用。
(2)监测分析取得了质的飞跃。以前的监测分析仅仅停留在单纯对数据进行说明，对数字背后
隐含的深层次问题分析不够。经过不断摸索和专家的指导，2006年的监测分析水平得到极大地提高，
共出具土地市场动态监测分析报告百余份，覆盖面由2005年的lO个城市扩大到2006年的28个城
市；分析报告从原来单一的全国分析发展到全国、重点区域和重点城市监测分析同时开展；从原来
的半年度分析发展到年报、季报、快报、专报等多种形式并存，更好地满足了政府部门进行经济形
势分析的需要。
(3)结合监测工作，开展了国土资源部有关土地政策参与宏观调控的理论、实证和政策研究。
该项研究形成了一些基本的观点、指标体系，提出了基本的理论框架，对于土地政策参与宏观调控
提出初步的政策建议，并正式出版了《土地政策参与宏观调控探索》一书，这是土地市场动态监测
成果应用的重要体现之一。
5．土地市场监测与建设用地备案相结合
建设用地备案项目属于国土资源部日常性工作，其主要目标是利用备案软件对国务院和省批准
的城市分批次建设用地供应情况进行全面备案，提供不同年份和季度批次建设用地供应状况及变化
趋势分析报告，结合实地核查等综合手段，切实加强新增建设用地的批后监管，为实行从严从紧的
建设用地供应政策提供科学依据。因此，建设用地备案分析是反映建设用地供应状况的重要方面，
与土地市场监测具有密切联系，两相结合能够全面反映土地市场供应在不同环节、不同层面的状况。
建设用地备案项目自2004年开始启动，按照《关于进一步完善和严格执行建设用地备案制度的
土地市场动态监测理论与实践 |
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